zakonmap.ru
Верховный Суд опубликовал Определение № 303-ЭС25-6975 от 4 декабря 2025 г. по делу № А37-2657/20236, в котором разъяснил пределы применения ст. 622 «Возврат арендованного имущества арендодателю» ГК РФ при строительной аренде публичного земельного участка.
10 февраля 2017 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Магадана и ООО «Октан Трейд» по результатам аукциона заключили договор аренды земельного участка для строительства склада на срок до 13 августа 2021 г.
25 августа 2021 г. Департамента имущественных и жилищных отношений мэрии г. Магадана (правопреемник Комитета) уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока и предложил в месячный срок вернуть земельный участок. «Октан Трейд» участок не возвратил и обратился с заявлением о продлении договора аренды на основании ч. 3 ст. 8 Закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Уполномоченный орган отказал в продлении срока аренды, и вступившими в законную силу судебными актами по делу № А37-2231/2022 этот отказ был признан не противоречащим закону.
При проведении обследования участка арендодатель обнаружил на нем нежилое здание, трансформаторную подстанцию, металлический контейнер, бетонный фундамент, автотранспорт. Департамент, указывая на то, что общество после прекращения договора аренды, несмотря на неоднократные письма с требованием возвратить земельный участок по акту, не освободило участок от расположенных на нем сооружений и не возвратило участок арендодателю, обратился с иском в арбитражный суд об обязании ответчика освободить земельный участок, в том числе от склада, бетонного фундамента и строительного мусора. Свои требования он мотивировал ссылкой на положения ст. 622 ГК.
Тем не менее суд отказал в удовлетворении иска. Он исходил из того, что согласно представленным в материалы дела доказательствам арендатор в период действия договора аренды земельного участка правомерно выполнил на нем работы по строительству трансформаторной подстанции, которая является объектом недвижимости, а также приступил к освоению участка по его целевому назначению и начал строительство склада. Учитывая возникшую после CОVID-19 сложную экономическую ситуацию, арендатор принял решение изменить параметры здания склада, разработал в 2021 г. новую проектную документацию с целью продолжения строительства склада, но в новых параметрах. Как отметил суд, поскольку после истечения срока действия договора аренды в августе 2021 г. участок продолжал находиться в фактическом пользовании ответчика, а арендодатель не обращался за изъятием участка, ответчик в сентябре 2023 г. завершил строительство здания склада, к возведению которого приступил в период действия договора аренды.
Суд также принял во внимание, что в рамках дела № А37-2901/2023 рассматривается иск общества о признании за ним права собственности на здание склада. В случае когда на арендуемом публичном земельном участке арендатором возведены объекты капитального строительства, не завершенный строительством объект, ст. 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка от объектов недвижимости независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды, отметил суд.
Посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, апелляция отменила его решение, обязав «Октан Трейд» освободить и передать по акту приема-передачи спорный земельный участок департаменту свободным. Как указал апелляционный суд, согласно п. 2 и 3 ст. 76 ЗК самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях или за их счет. Ввиду прекращения между сторонами арендных отношений у общества возникла обязанность возвратить департаменту спорный земельный участок в том состоянии, в котором оно его получило, т.е. свободным от размещенного на нем имущества.
Суд округа согласился с этими выводами, а также указал, что единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости является его госрегистрация в ЕГРН.
Общество «Октан Трейд» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд, который, изучив ее, напомнил о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
ВС указал, что в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Суд подчеркнул, что согласно пояснениям ответчика и представленным им в материалы дела доказательствам в период аренды земельного участка в соответствии с целью аренды и видом разрешенного использования участка общество разработало проектную документацию на строительство здания склада, получило в 2018 г. разрешение на строительство, но возвело только фундамент в связи со сложной экономической обстановкой в 2020–2021 гг. Впоследствии общество на основании новой проектной документации построило на арендованном участке здание склада.
Как отметила Экономколлегия, в материалы данного дела представлено заключение судебной экспертизы, выполненной на основании определения суда по делу № А37-2901/2023, в котором сделаны следующие выводы: расположенное на спорном участке здание склада является завершенным строительством объектом, возведение которого осуществлено в соответствии с разработанной для его постройки проектной документацией, строительными нормами и правилами, обеспечено электроснабжением и водоснабжением.
ВС напомнил, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных п. 2 ст. 235 ГК. «Если на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвел объект, имеющий предусмотренные в п. 1 ст. 222 ГК признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам данной статьи с учетом того, что исполнение судебного решения о сносе капитального объекта предполагает специальный порядок сноса, предусмотренный ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ», – изложено в определении.
Верховный Суд отметил, что наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на публичном земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект – посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с торгов. Таким образом, ст. 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведенного объекта недвижимости независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка. Иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора строительной аренды. Данная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. № 10661/10, в п. 21 Обзора судебной практики ВС № 4 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 15 ноября 2017 г., и п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом ВС 19 ноября 2025 г.
Судебная коллегия подчеркнула, что суды, разрешая требование департамента, направленное на обязание ответчика освободить земельный участок от расположенных на нем сооружений, не исследовали надлежащим образом вопрос о статусе этих строений, не указали, от каких объектов необходимо освободить земельный участок, не определили, соответствует ли предъявленное требование, основанное истцом на положениях ст. 622 ГК и ссылке на истечение срока действия договора аренды участка, характеру спорных правоотношений, какие нормы гражданского законодательства подлежат применению в случае отнесения строений к объектам недвижимости.
Таким образом, подытожил Верховный Суд РФ, нижестоящие инстанции нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. В связи с этим он отменил принятые по делу судебные акты, направив его на новое рассмотрение.
Комментируя определение ВС, адвокат Евгений Ширстов подчеркнул, что Судебная коллегия по экономическим спорам последовательно придерживается правовых позиций, недавно вошедших также в тематический обзор практики от 19 ноября 2025 г. «Речь о ситуации, когда до истечения срока договора строительной аренды публичного земельного участка арендатор не успел полностью завершить строительство объекта, но успел возвести объект незавершенного строительства. ВС исходит из того, что в такой ситуации требования истца-арендодателя о возврате арендованного имущества, предусматривающие фактический снос объекта, заявленные по правилам ст. 622 ГК, не могут подменять специальный порядок прекращения права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренный ст. 239.1 ГК, предполагающий его изъятие и продажу с публичных торгов. Если же установлено, что объект является самовольной постройкой, судебная коллегия указывает на необходимость применения также специальных правил ст. 222 Кодекса», – пояснил эксперт.
Как отметил Евгений Ширстов, правомерно возведенный на публичном участке объект незавершенного строительства фактически вовлекается в оборот, его нельзя игнорировать и попросить арендатора снести такой объект и вернуть участок в силу лишь истечения срока аренды. «С этой точки зрения рассматриваемое определение достаточно важно с точки зрения формирования единой практики правоприменения и защиты прав застройщиков, осуществляющих создание объектов недвижимости на арендуемых публичных участках», – считает адвокат,
Частнопрактикующий юрист Светлана Костякова отметила, что затронутая в определении проблема актуальна, поскольку несмотря на наличие соответствующих правовых норм, разъяснений от КС РФ и ВС РФ на данный момент судебная практика продолжает оставаться неоднородной. Эксперт обратила внимание, что, разрешая в рамках судебного разбирательства вопрос: «Какое правило должно быть применено к участку, на котором арендатор возвел постройки?», суды зачастую игнорируют ряд обстоятельств, которые являются ключевыми для вынесения справедливого и законного решения, что в дальнейшем порождает путаницу при выборе правовой нормы, устанавливающей конкретное правило. Такая ситуация наглядно продемонстрирована в данном деле, считает она.
По мнению Светланы Костяковой, примечательно, что в данном случае ВС не просто ссылается на нарушенные правовые нормы, а подробно перечисляет допущенные судами ошибки и то, какие обстоятельства следует устанавливать судам при разрешении таких споров. Кроме того, она считает важным разъяснение ВС о том, что ст. 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведенного объекта недвижимости независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка. «При разрешении данных споров судам прежде всего следует отталкиваться от наличия конкретных обстоятельств и лишь после их установления и анализа делать выбор в пользу применения правовой нормы», – пояснила юрист.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров полагает, что ВС рассмотрел интересное и показательное дело. «С учетом того, насколько проработано данное направление споров, вызывает удивление позиция судов апелляционной и кассационной инстанций. В данном случае значение имеют два обстоятельства, а именно COVID-19, действовавший в период договора, который ранее неоднократно признавался, в том числе и в рамках данной категории споров, заслуживающим внимания обстоятельством при ответе на вопрос, почему не был освоен предоставленный для строительства земельный участок. Кроме того, как верно указал ВС, суды не учли расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества (в том числе не завершенные строительством)», – подчеркнул эксперт.
Константин Смолокуров отдельно отметил следующий тезис ВС: «Иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора строительной аренды». В данном случае, по мнению эксперта, надлежащим способом защиты являлся бы иск о признании объекта недвижимого имущества самовольным, его сносе и освобождении земельного участка. Он полагает, что только в таком случае освобождение ранее арендованного земельного участка от возведенной постройки было бы законным и обоснованным.
«Принимая во внимание, что данная категория споров никогда не утратит свою актуальность, рассматриваемое определение является полезным для судебной практики, даже несмотря на то, что данная категория споров является “проработанной” и, казалось бы, практически лишена белых пятен», – резюмировал Константин Смолокуров.
Источник: http://www.advgazeta.ru/novosti/nedopustimo-trebovanie-snosa-obekta-v-forme-iska-o-vozvrate-arendovannogo-zemelnogo-uchastka/